みんながこぞってやってる！不動産を活用した相続税対策の全て

相続税の負担を少しでも減らしたい——そう考える方が増えています。特に近年、相続税の基礎控除額が引き下げられたことで、「うちは関係ない」と思っていた方も相続税の対象になるケースが急増しました。そんな中、多くの方が注目しているのが不動産を活用した相続税対策です。今回は、その仕組みとポイントをわかりやすく解説します。

---

なぜ不動産が相続税対策に有効なのか？

現金と不動産では評価額が大きく異なる

相続税は「相続財産の評価額」をもとに計算されます。現金1,000万円はそのまま1,000万円として評価されますが、不動産の場合は実際の市場価格より低い評価額が使われることがほとんどです。

• 土地：路線価方式（国税庁が定める路線価）で評価され、市場価格の**約70〜80%**程度になるケースが多い
• 建物：固定資産税評価額で評価され、市場価格の**約50〜70%**程度になることが多い

つまり、同じ1億円の財産でも、現金のまま持つより不動産に変換することで、相続税の課税対象となる評価額を大幅に圧縮できる可能性があります。

---

多くの人が実践している3つの不動産活用法

1. 賃貸物件（アパート・マンション）を建てる

自分の土地にアパートやマンションを建てて賃貸に出すと、さらに評価額が下がります。

• 土地（貸家建付地）：自用地評価額から借地権割合×借家権割合（30%）を差し引いて評価
• 建物（貸家）：固定資産税評価額×（1－借家権割合30%）で評価

さいたま市大宮区のような利便性の高いエリアでは賃貸需要も安定しており、節税しながら家賃収入も得られる「一石二鳥」の対策として非常に人気があります。

2. 小規模宅地等の特例を活用する

被相続人が住んでいた自宅の土地や、事業用の土地については**「小規模宅地等の特例」が適用され、一定面積までの評価額を最大80%減額**できます。

• 特定居住用宅地：330㎡まで80%減額
• 特定事業用宅地：400㎡まで80%減額

例えば評価額5,000万円の土地でも、特例を使えば1,000万円として評価されます。この特例を最大限に活用するには、生前からの計画が重要です。

3. 区分マンションの購入

現金を区分マンション（一室単位のマンション）に換えることで評価額を圧縮する方法も広く行われています。特に2024年の税制改正により評価方法が見直されましたが、依然として現金保有より節税効果が期待できるケースは多くあります。購入前に必ず専門家へ相談するようにしましょう。

---

不動産対策を始める前に確認すべきこと

出口戦略と流動性を考える

不動産は現金と異なり、すぐに換金できません。相続人が複数いる場合の分割問題や、将来的な売却のしやすさも必ず考慮してください。需要の低いエリアの物件は節税どころかリスクになることも。

税理士・不動産の専門家への相談が不可欠

相続税対策は税法の知識だけでなく、不動産市場の知識も必要です。税理士と不動産会社が連携したアドバイスを受けることで、より最適な対策が立てられます。

生前から早めに動くことが大切

相続が発生してからでは遅い対策もたくさんあります。特に賃貸物件の建設などは時間がかかるため、元気なうちから計画を立てることが成功の鍵です。

---

まとめ

不動産を活用した相続税対策は、正しく行えば非常に有効な手段です。ただし、物件の選び方・エリア・活用方法を間違えると逆効果になることも。大宮・さいたま市エリアの不動産に精通したプロに相談しながら、ご家族に合った最善の対策を検討することをおすすめします。

「まず話だけでも聞きたい」という方もお気軽にご連絡ください。

---

📌 ご相談はGINTETSU不動産へ

相続対策・不動産活用に関するご相談、物件の査定・購入・売却など、不動産に関することは何でもお気軽にお問い合わせください。さいたま市・大宮エリアを中心に、お客様一人ひとりに寄り添ったご提案をいたします。

【GINTETSU不動産】 📍 埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-366-9 オープンオフィス大宮駅西口ビル402 📞 048-606-4317（平日9:00〜18:00） ✉️ info@gintetsu-fudosan.co.jp 🏢 埼玉県知事(1)第25256号